【深度解读】新加坡的双轨制房产市场！
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刚刚过去的新加坡大选，结果出人意料，却又在情理之中。沉默的大多数选民用手里的选票发出了清晰的声音。
执政党高票当选，对于在新加坡拥有房产的屋主来说，当然是好事。毕竟一个国家的经济发展不能脱离政治环境而独立存在。拥有一个政局稳定，政策的制定和执行连贯清晰的政府，国家的经济长期看好，才有房产升值的长期预期。
但同时我们也需要注意到，新加坡房产政策的制定方向，和选民的诉求密切相关。
今天借这个机会，正好来谈谈新加坡特殊的双轨制房产市场。
说到双轨制，可能很多人立刻想到组屋市场和私宅市场。这种划分是不全面的。
新加坡的房产双轨制，归根到底，是执政党对于公民的福利补贴的一种体现。同样的房子，不同的买家身份，意义完全不一样。房产类型必须和屋主身份结合起来，才是双轨制的精髓。
房产双轨制的关键字，一个是组屋，一个是公民。
我们可以借鉴《富爸爸，穷爸爸》里面赛跑的概念来具体描述一下。
想象桌子上有两块不同的游戏场地，每个场地都有很多玩家想入场。
其中一个游戏安排了很多规则，很多裁判盯着。玩家凭身份买票入场，门票挺便宜。这是受政府监督和保护的组屋市场。
还有一个游戏场地没太多规则，也没几个裁判。玩家自由买票入场，门票挺贵。这块是开放的公寓市场。
很多选手想要进场。但是进哪个场地呢，公民和永久居民可以选，外国人只能进公寓市场。
组屋游戏里，有两条跑道，分别是新组屋市场（快车道）和转售组屋市场（慢跑道）。
进了组屋赛场，是选择转售组屋(慢跑道)还是新组屋（快车道），公民还是可以自己选。大家都很聪明，基本都选价廉物美的新组屋（快车道），赢在起跑线上。
PR就没得选了，只能进转售组屋市场（慢跑道）。
曾经有段时间，买组屋的永久居民家庭虽然从慢跑道开始赛跑，但是可以越跑越快，半路超车，跟着沾了不少光。但是从现在的趋势来看，已经很难了。
后面的篇幅我会详细阐述这一点。
先说说公民身份的组屋屋主。
新加坡超过百分之八十的家庭住在组屋里，可以说，这个群体包括了绝大多数的新加坡公民。
组屋制度是新加坡最大的民生课题，稍微有点变化就伤筋动骨。2011年因为组屋的房价涨速太快，导致一些年轻的新加坡人买不起第一套房，民怨沸腾，直接影响了当年的大选选情。
从我个人的理解来看，其实当时的发展部长马宝山的出发点是好的。他希望组屋作为大部分公民家庭最大的资产，可以逐年升值，在国人年老以后成为重要的家庭财务保障。
但是选民用选票表示强烈的不认同。
所以大家这几年可以感受到组屋政策的急转弯。
最明显的是，新组屋的政府售价和市场价脱钩，低价出售，大量津贴，保障新加坡公民家庭可以负担得起，回归组屋最基本的居住目的。
下图是建屋局的广告，大家可以感受一下。
既然是公民福利的体现，就不能用经济回报来衡量了。
建屋局每年建造上万间新组屋(BTO)，用优惠价卖给公民。定价本身已经比公开市场便宜10万以上了。再提供各式各样的现金补贴。家庭收入越低，给的津贴越多。
对于第一次买房没有选择新组屋，而是从转售市场买二手组屋的公民，建屋局同样提供津贴。家庭收入越低，给的津贴越多。
算下来都是亏本生意。
每年建屋局公布年度财政报告的时候，都会反复告诉国人，建屋局因为推行“居者有其屋”计划，今年又亏损了多少个亿。
比如说2013/2014年度，建屋局大幅增加了新组屋供应，结果财政赤字达到惊人的19亿2700万。全部由政府买单。
下图拍摄于建屋局展示厅，查看新组屋信息的人潮每天不断。
从建屋局直接买新组屋的公民家庭，全部在快车道，不仅跑得快，还拥有全方位保护。
所谓的保护，第一个指的是价值保护。新组屋住满五年以后，进入转售市场基本不会亏本，赚10万是大概率事件。好地点的优质组屋，比如说达士岭组屋(The pinnacle @Duxton)甚至售价翻倍。
其次，出现各种意外的时候，组屋政策对公民家庭的保护就体现出来了。
比如说，某公民屋主生意失败，破产了。他名下所有的资产都会被冻结，用来偿还债务。但是请注意，组屋是不会被收走的。甚至他破产的期间大屋换小屋，回笼的资金也不用还债。法律允许破产的公民用卖组屋的收益改善家人的生活。
再比如说，一对夫妻从建屋局贷款买了组屋。但是没过几年，夫妻双双失业，还不起组屋贷款了，每个月的房贷只能拖欠着。建屋局对待这种意外情况很灵活，基本不会强硬收回组屋。
总之一句话，政府认可组屋是公民家庭的基本居住保障。意外发生的时候，组屋是公民家庭的最后一道安全网。这就是政府保护组屋市场的深层面含义。
那自己选择进了慢跑道，买了转售组屋的公民家庭呢？
各种法律和条例搭建的安全网还是有强力保护作用的。购买转售组屋，公民同样可以向建屋局贷款，不受市场利率波动的影响。意外发生的时候，也不会轻易失去他们的组屋。
但是对于资产价值的保护就没那么强了。建屋局给你几万津贴，你还是得按市场价买，将来卖组屋是赚是亏自己承担。
现在继续前文提出的话题，对于想买组屋的永久居民家庭来说，为什么从慢跑道出发，想要半路超车越来越难了。
永久居民只能从转售市场以市场价买组屋，比起从建屋局直接买新房的公民家庭，买价贵个几万到十几万是肯定的。
但早几年PR家庭可以出租整套组屋。组屋的市场价一般是40万到60万，每个月可以轻松租到2000-2500，出租的收益率达到7%以上，非常有吸引力。
再加上06-11这几年时间，组屋数量供不应求，价格快速上涨，永久居民还可以贵买贵卖，那几年买组屋几乎是稳赚不赔。
所以从价值方面说，早几年拥有组屋的PR家庭沾了不少组屋制度的光。
但是现在的情况已经完全不同了。
第一， 先分析一下本地公民家庭这个群体。
本地家庭永远是最大的组屋买家群体。以前新组屋供不应求，很多人等不及，只好进了转售组屋市场。现在新组屋大量供应，这个群体都直接去买新组屋了，谁来买转售组屋？
失去了公民家庭这个最大群体的买家，只靠新的PR接盘，组屋转售价还能像过去那样涨么？
第二，政府制定房产政策的方向。
下图是PR买组屋需要等3年的规定，相信很多人听说了。
这个规定是一个明确的风向标。
2013年起，永久居民家庭不可以整套出租组屋。买了公寓的永久居民家庭必须在6个月之内卖掉组屋。这些新规定又是针对永久居民的精准打击。
买价贵，难卖出。只能自住，不能出租。这就是PR家庭目前面对的局面。
组屋对于PR家庭最大的意义，就是在资金有限的情况下，可以早日拥有自己的小窝，满足居住刚需。
说完了组屋市场的情况，下面再来谈谈公寓市场。
公寓是开放给所有人的房产市场。这是个完全不同的游戏场地，充分市场化，自负盈亏。
公寓市场的参与者，首先人数不多。新加坡2014年的人口数据调查显示，住公寓的居民仅占总居民人口的12%。不像组屋市场是国家的根本。
第二，公寓的门槛比较高，一个三房公寓的价格基本上100万起。参与者基本都是中高收入人群，经济能力比较强，不属于社会弱势群体。
对于公寓市场，政府的基本原则是不保护，不干涉。
所以大家可以看到，买组屋有各种各样的限制。必须卖掉海外房产，公民必须住满五年才能出租组屋和买二套房。买组屋的6个月之内必须卖掉公寓，等等很多。
买公寓就没什么限制。只要资金足够，就可以入场。快车道和慢车道的概念同样存在，就是新公寓和二手公寓。
但是最近两年推出的房产降温措施，还是影响到了公寓市场。比如说额外买家印花税(ABSD)，公民第一套免交税，永久居民第一套需要交5%的税，外国人第一套就要交15%，大大抬高了非公民的买公寓成本。
还是用桌子上的游戏场地来形容，公寓游戏的入场门票不是身份，而是资产。比如说三房100万起，公民出100万就可以买票入场，但是外国人需要花115万才能买到同样的一张门票。
换句话说，拥有同样资产的情况下，公民可以优先入场。
今后，组屋将是新加坡保障民生的工具，脱离投资用途，失去投资价值；公寓将是新加坡房产投资工具，从设施，享受，价格上，和组屋拉开更大差距。
时间将会证明一切，让我们拭目以待。
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